说说停车位：区区一个框框 凭什么要卖几十万

每一天，为明天

人们为什么要买车位?

其实问题首先不是为什么要买车位，而是为什么你没有觉得车位是一个值得买、必须买、赶紧要买的商品。

大多数人仅仅是将车位看做地上一个框框而已，认为这货不过是把不能住人的阴暗地下室的毛坯之地划作停车之用，一个框框不过 2.5~3.0 米宽 5 米~6 米长，区区弹丸之地，凭什么要卖几十万?

每一天，为明天

那我们就来看看，这个框框到底值不值钱，分供和需两头说。

首先，由于地面停车位和机械立体车位是无法获得产权的，故不能销售，也就谈不上“买”，所以以下仅讨论我们可以买到的地下自走式停车位。

下图是某知名房企的地下车库面积指标表：

(哇，30 几平米?够停坦克了喂……)其实，地下车位平均面积是包含了车位那些框框、行车道、出入口坡道、设备用房(人防设施、消防泵房……)等等的占地面积，还有柱间、墙角等无法利用的“边角料”，平均到每辆车停车面积一般是 30~35 平米。

每一天，为明天

每一天，为明天

每一天，为明天

每一天，为明天

知名房企由于产品标准化程度高，设计优化做得好等原因，平均停车面积控制的较好，可以做到 32 平米左右，而市面上普通的房地产企业，特别是中小房企，一般只能做到 35 平米左右。(我们按表中第一种计算口径来算，成本计算对象也同口径)。

地下室的狭义建安成本是比地上建筑部分要贵的，简单来说，要开挖土方，要做支护工程，要排水，然后单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分。一个典型的 18 层公寓，地上钢筋含量可能 40kg/m2 左右，它的地下室钢筋含量往往要超过 110kg/m2。按照我所在的一普通省会城市，2014 年的人材机价格行情估算，普通地下室的狭义建安成本约为 2500 元 /m2，直接乘以车位平均面积 35m2 的话，就是约 8.75 万元 / 车位。

不过，这仅仅是普通地下室。要知道还有个集历史原因、军事原因和政治原因的奇葩神秘机关叫做“人防办”，它在各地的要求有所不同，但主要原则就是，凡是盖房子的，都得盖点防空地下室。区别仅仅是盖多大、盖多耐操的地下室。如果你死活不盖，那么他们会说请你交钱他们另想办法来盖，并称这笔钱为“人防易地建设费”(通常不菲)。

每一天，为明天

各地对盖多大人防地下室的规定方式大同小异，无非就是必须按总建面的一定比例或者建筑物基底面积的一定比例。落到实处就是你原本 1 万 m2 的地下室其中可能有 3000m2 要按它的人防标准来盖。

而人防标准，则有严格的等级划分，等级不同会影响到配置上升的幅度，我们这儿一般是 5 级人防。

不管盖多大、盖多高等级，落实到实际工程上，无非就是增加结构配置(增加配筋什么的)和人防设施设备(大钢门、战时通风系统什么的……)，说到底就是增加成本，而这部分成本房企们是不会自掏的，嗯，都摊到了您的房价和车位价格里面了。

由于规定和标准不一，我这儿就笼统的给个估算值，大约增加地下室单方成本 200 元 /m2。

(别问凭啥摊给您，万一哪天有飞机来您城市扔炸弹了，享用这个设施的还不是您么……如果那时候它还能用的话……)

人防看似费钱，但真正坑爹的是，地下室中按人防标准盖的那片地儿，产权是人防部门的，没错儿，开发商掏钱盖，盖出来归他们。人防区划出来的车位是只能出租(常常是长租)，无法销售产权的。那怎么办?没错，你想对了，它的成本又要由您来分摊……一部分……至于分摊多少，不好计算，看人防占比，以及地段价格水平，销售、长租方案等。

每一天，为明天

这么一玩下来，地下室的成本已经很高了，平均每个车位已经 10 万多了，不过还没完，还有消防设施(就是一个个红色水管末端有个小红伞的那个，还有联动报警系统之类的)、通风设备(方方的粗管子从来不开机上面全是锈迹的那个)、防霉防水、排污、照明、环氧地坪(耐磨地坪)等等费用要花，这么些费用给您打包一算，又要 200 多元 /m2。

然后……要想在天朝盖东西，各种收费都得交，这东西各地标准不一，但项目都不少，其中的一项就是“市政公用基础设施配套费：150 元 /m2(我们这儿地上地下面积都得交)”，小项就不一一罗列，反正只要发生了，开发商都会将其分摊至可以销售的每一平米，然后出售给您。

把以上东西粗略一加，一个车位已经近 12 万了，这些还都是直接成本。开发商要做项目，还要发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本，这些没错，最终也都要分摊进入每一平米可出售的面积当中，包括您的车位。

我说，这么一个车位，怎么着也得卖你 15 万 + 吧?

你睁着水汪汪的眼睛说，那以前不是 3~5 万一个车位也卖过吗?

是的!没错，以前就是亏本卖的。而且以前根本不是开发商要做地下车位的，而是政府逼着的。因为拍得的每一块地，都有一系列规划指标，其中就有个叫做“车位配比”的东西。

每一天，为明天

以前有无数大小开发商通过各种违规手段去躲避和减少地下车库的建设，常见如：报建时说我要建双层机械车库，所以地下室面积是这么大就够了，之后通过一些办法，机械车位也不建了，就这么大的地下室，画出来多少个车位是多少个车位。以此来削减车位数量。原因无他，因为那时候车位是个负担，是亏本的，是要靠卖上面的房子背回来的，所以能少建一个是一个。

所以，车位过去一直是亏本销售，也就导致了大家觉得这玩意不值钱的印象。

而那个时候，谁也没想到汽车保有量会暴增到这么多，连政府也没有想到，所以 5 年前的规划车位配比常常是 1:0.4，建好之后还基本是堆杂物。而现在新建小区基本上都是 1:1 以上了，且销售迅速。

现在，因为大家都有车了，车位反而供不应求了，开发商自然不会再亏本销售，起码，会让车位的售价与其成本相匹配。以我所在城市为例，一个车位卖 15 万左右，是良心价，可放心买之。

供这一端的成本说完了，来说需求端。我不知道其他城市怎么样，反正我这，在政府拼命新增停车位数量，将各大小街巷路边画满停车位后，仍有 70 余万的停车缺口。而每年的新车上牌数量则在 20 万以上，停车缺口仍有扩大的趋势。

每一天，为明天

与房价相对照，我这儿传统意义上的主城区，基本 22000 元 /m2 起，对应的车位已经难觅低于 20 万的了，而且还常常有价无市。

所以，需求这方面，其实是无需多证明的。只需简单搜索一下你所在城市每年的新车上牌数量，就能感受到车位紧张的趋势了。

我可以进一步说，车位的供需矛盾恶化预期是远远大于改善预期的，甚至可以说对于有车的人而言，车位比住房还刚需。因为人可以拥有两套房子，也可以拥有一套房子，可以住 180m2 房子，也可以住 80m2 的房子，但是车只能是一个萝卜一个坑，除非常年躲猫猫违停。

只要您的城市有一辆新车上牌，就产生了一个车位需求，而新车的上牌速度远远大于车位的新建速度，即便将来低于车位新建速度，后者也需要很久才能填补现有的缺口。而现在您知道了，一个地下自走式产权车位的成本基本上相当于一辆 A 级车，这一点也决定了它不可能那么容易的得到。

而且比起无产权的机械立体车位、人防车位、地面车位、路边车位等等，地下自走式产权车位每一个都是真金白银，不可能一夜之间变出大量出来，况且归属明确、转手方便，真的是城市中珍贵的稀缺资源。

至于跟您说买车位不如租车位的人，我只想说，十年前他也是这么说租房的，现在……他哭了。

放心地去买车位吧。

每一天，为明天

——– 车位分割线 ——–

回答一下关于“车库成本已经分摊在房价里面了，车库是零成本，开发商卖车库是无本万利”的疑问。

1、车库是花真金白银建设的，它的成本是客观存在的;车库内几乎一切可见之物，都是为车库投入的;

2、过去几乎所有的房企都是将车库成本分摊至商品房成本中的，但这与您的关系并不大;

3、售楼处销售员跟您算的账，例如：“买 X 送 Y”，跟成本分摊方式是毫无关系的。成本分摊方式是房企内部成本管理部门(部分公司是财务部做这事)在成本归口上的处理方式，将车库成本分摊到上部商品房中，或者不分摊到商品房中，或者按一定的比例分摊，仅仅是一个项目中各分子产品的账面利润率会发生此消彼长的变化，跟购房者的关系并不大。一个项目的总成本是固定的，即使成本管理部将车库成本 100%分摊至上部商品房，购房者依然不可能免费获得车库;反之将车库成本完全独立在商品房之外，购房者也不会因此享受到更低的房价。商品房的售价是根据供需关系、周边行情、地段区位等一系列因素确定的，但跟成本的内部分摊方式无关。

4、所谓“车库成本已经分摊在房价里面了，车库是零成本，开发商卖车库是无本万利”，其实这个无本万利根本不是凭空多出来的，只不过是从商品房的利润中“偷”来的罢了。将车库成本分摊至商品房成本，相当于降低了商品房的利润。

5、“车库成本已经包含在商品房房价里面了，车库都应该是免费的”，这是购房者视角的看法，以为只要购房价格大于等于各项成本之和就行了。其实背上了车库成本的房价，利润率就低了，房企必须要用卖“零成本车位”的利润来拉平。

6、过去将车库成本分摊进商品房成本，是因为车库是个不能盈利的孩子，是个亏本的累赘，跟小区中间的健身设施一样，光花钱不能赚利润回来，所以干脆将其当做商品房成本的一部分来对待。

7、现在已经有越来越多的房企将车库成本独立计算，或者按一定比例独立出来计算了。因为车位在很多发达城市是盈利产品，它有它自己的成本、售价和利润。

8、“买房送车位”只是个营销策略……

每一天，为明天

——– 车位分割线 ——–

回答一下关于“车库成本已经分摊在房价里面了，车库是零成本，开发商卖车库是无本万利”的疑问。

1、车库是花真金白银建设的，它的成本是客观存在的;车库内几乎一切可见之物，都是为车库投入的;

2、过去几乎所有的房企都是将车库成本分摊至商品房成本中的，但这与您的关系并不大;

3、售楼处销售员跟您算的账，例如：“买 X 送 Y”，跟成本分摊方式是毫无关系的。成本分摊方式是房企内部成本管理部门(部分公司是财务部做这事)在成本归口上的处理方式，将车库成本分摊到上部商品房中，或者不分摊到商品房中，或者按一定的比例分摊，仅仅是一个项目中各分子产品的账面利润率会发生此消彼长的变化，跟购房者的关系并不大。一个项目的总成本是固定的，即使成本管理部将车库成本 100%分摊至上部商品房，购房者依然不可能免费获得车库;反之将车库成本完全独立在商品房之外，购房者也不会因此享受到更低的房价。商品房的售价是根据供需关系、周边行情、地段区位等一系列因素确定的，但跟成本的内部分摊方式无关。

4、所谓“车库成本已经分摊在房价里面了，车库是零成本，开发商卖车库是无本万利”，其实这个无本万利根本不是凭空多出来的，只不过是从商品房的利润中“偷”来的罢了。将车库成本分摊至商品房成本，相当于降低了商品房的利润。

5、“车库成本已经包含在商品房房价里面了，车库都应该是免费的”，这是购房者视角的看法，以为只要购房价格大于等于各项成本之和就行了。其实背上了车库成本的房价，利润率就低了，房企必须要用卖“零成本车位”的利润来拉平。

6、过去将车库成本分摊进商品房成本，是因为车库是个不能盈利的孩子，是个亏本的累赘，跟小区中间的健身设施一样，光花钱不能赚利润回来，所以干脆将其当做商品房成本的一部分来对待。

7、现在已经有越来越多的房企将车库成本独立计算，或者按一定比例独立出来计算了。因为车位在很多发达城市是盈利产品，它有它自己的成本、售价和利润。

8、“买房送车位”只是个营销策略……