北京10天出台9项政策，假离婚、天价学区房通通失灵

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导语：就在昨晚，北京市５部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，即日起，北京市在建在售“商办”项目将不得卖给个人，商改住将成为历史。

该《公告》共九条，对北京市商业、办公类项目（以下简称商办类项目）的开发、建设、销售、使用做出了近一步规范。

公告要点

1  新建商办类项目不得出售给个人

开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

2  商办类项目不得作为居住使用

商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

3  二手项目出售给个人时，需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保   险或者连续五年缴纳个人所得税

本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

4  商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款

5  新建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米

商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。自发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

6、违规卖“商改住” 或被吊销执照

对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

专家指出，这是北京市近期升级差别化信贷抑制投资，严查中介规范市场秩序，严格执行购房资格确认的税收政策，规避“假离婚”买房等一系列规范、整顿房地产市场行动后的又一记重拳。

叫停“商改住”：房企不能建，个人不让买

公告对规范北京市商业、办公类项目管理提出了严格要求：开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于５００平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

公告所述的商办类项目实际上就是通常所说的“商改住”项目。实际上，北京市对“商改住”的做法早就明令禁止，但不少开发企业一直在打政策“擦边球”，将不少４０年或者５０年产权的商办类项目规划建成为拥有独立厨房和卫生间的住宅。

对于销售范围和购买资格等问题，公告也进行了明确阐释。根据公告，开发企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

抑制过热：商办类项目全面限购

北京市住建委相关负责人表示，从去年的“９·３０”到今年的“３·１７”，北京对住宅的调控逐渐加力，一些开发商反而趁此机会打着“不限购、限贷”的旗号，大肆推销商办类产品。近期市场上的商办类产品的销售已出现了过热苗头。

“这次，北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力，对‘商改住’‘零容忍’。”北京市房地产业协会秘书长陈志说，商住项目本身就是开发商为了利益制造出的“伪住宅”，这类项目弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂等问题。

“商改住”的前世今生      

可以说，走在政策边缘的北京商住房迎来了“史上最严限购”政策，那么什么是商住房？商住房又是怎样出现的？

商改住

“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。“商改住”是一种违法行为。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。

早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。随后，这种方式传到了北京，让开发商尝到迅速回款的甜头。

出于成本问题，酒店式公寓和公寓式酒店的价格，一度高过普通住宅售价。为了拉动销售，自2003年起，一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式，销售酒店式公寓。由于开发商在操作过程中留下多处隐患，2007年，北京市住建委针对这些项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》。但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，开发商在拿地之后，仍会选择将地块上配建的商业建筑改建，以Loft等形式销售。

与此同时，张大伟认为，通过这次的新政，也可以看出楼市调控逻辑的变化。作为首都，北京“商改住”政策的出台也会多多少少对其它一线城市产生“风向标”的作用。

“

过去的逻辑大家都认为应该是抑制过快上涨，现在来看有可能就会是全面的改变为真正地执行了中央的那句话：房子是用来住的，不是用来炒的。

从商办类的这种政策逻辑来看，基本是全面抑制了任何炒房的可能性。这也是中国房地产市场调控以来的第一次，因为从来没有过这么彻底的把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策的出现，这点来看的话应该说从政策本身来看也会影响其他城市同类型的调控。

对于其它的一线城市来看的话，我觉得效仿的可能性也很大。后续包括像上海、深圳，甚至其他一些二线城市，有可能针对商办类的物业逐渐向北京这个政策看齐。

限购后的北京众生相 十大猜想

1、刚需：这是彻底赶人走的节奏啊。让我回三四线城市，我要租房。我要开公司买商住房。工商代办注册公司又火了？

2、地王：政府住宅限购推高商住的历史不会再上演了。没法快速回收现金流，资金链紧张了。地王要哭了？

3、政府：大家都不要在一线城市买房了，都去三四线城市吧，大力发展住房租赁市场。同时支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

4、有钱人（个人投资者）：不让个人投资商办了，也不响应“三四线城市”去库存的号召。直接全球资金配置了？

5、私募基金从业者A：这下完了，众多项目面临重新估值。烂项目怎么擦屁股？

6、AMC（资产管理公司）：开放商赶紧哭吧，我好淘点便宜货，做商业地产的价值投资者，未来对接REITs打通商业地产产业链业。商地产并购基金要火了？

7、老股民：房市去杠杆已到高潮，是否会重演2015年6月股市去杠杆后带来房市的暴涨。股市房市的跷跷板效应再来一次啊，我要解套！！！

8、二手住宅市场：在商品住宅供需比已经失衡的情况下，相当于供应再减少一半以上。房价还要暴涨？

9、商住房市场：回归商办项目的本质。暴跌30%？

10、房屋租赁市场：“商住房”限购后，无论是开发商还是未来购买的企业，都将会也只能考虑长期出租，这会带来更多的租赁房源，实现监管部门倡导的购租并举，长期稳定房屋租赁市场？

相关链接：

记者了解到，在２０１６年５月，北京市住建委和通州区政府曾联合发布通知，对通州区的商务型公寓和商业、办公（含商务办公和配套商业）项目的销售实行严格限购政策。“限购令”发布后，只有这三类人可购买商务型公寓。

1.有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；

2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

3.在本市无连续缴纳5年（含）以上社会保险或个人所得税外地居民家庭。

但其他区县对商办类项目并未跟进实行严格的管理措施，这造成了对商办类项目管理的区域不均衡现象。一些区县的商办类产品仍在热销。