“中建三杰”齐聚碧桂园 会战利润短板

混口饭吃110

“吴建斌的财务和工商管理背景，且在中海担任过要职，他的加入会增强碧桂园在境内境外的财务和资金管理能力和风险控制能力，带领公司迈向新的高度。”4月3日，碧桂园集团在给中国房地产报记者的书面回复中表示。

4月1日，碧桂园公告称，委任中海地产前财务总监吴建斌为执行董事、首席财务官，接替4月30日辞任的伍绮琴，基本年薪500万元并享有其他附加福利。

“碧桂园正处于新职业经理人和老团队磨合的过程，面临着在爆发式扩张中，规模和利润平衡的双重矛盾。吴建斌的加盟，是碧桂园新团队和新模式组建的关键标志。”一位接近碧桂园的业内人士说。

管理层引进中建及中海的“三斌”，碧桂园能否成功复制中海的产品质量和成本管控水平？在业内人士看来，以此前从中建及中海引进的现任碧桂园行政总裁莫斌及联席总裁朱荣斌带给碧桂园的成功，杨国强势必会“爱屋及乌”，给吴建斌更多施展空间。不过，国企中海和民企碧桂园毕竟背景和环境不同，“三斌”联手能否实现碧桂园“规模+利润”的“中海模式”还未可知。

吴建斌其人

现年52岁的吴建斌，在中建与中海工作30年，曾任中海集团董事兼财务总监、副主席，长期负责中海集团的财务管理，为中建系两家子公司中海外、中国建筑的上市立下了汗马功劳。凭借丰富的实战经验以及过硬的专业知识，吴建斌被视为中海高速发展的功臣。他曾在一篇文章中称，“香港资本市场能用的融资工具，自己都用过一遍”。上市、收购、发债、股权融资、债务融资、增发……十八般兵器，吴建斌样样精通。吴建斌一直被外界视为资本运营和筹措资金的高手、财务管理及信息技术功底过硬的专才。据熟悉吴建斌的人士透露，他不但是资本运作高手，还极具才华，曾出版过多部小说。

“碧桂园要在千亿之路上走得更稳，只能从千亿军团挖角。目前碧桂园所需，正是吴建斌的擅长。可谓各取所需，各得其所。”不愿具名的一位业内人士说。对吴建斌而言，从国企到民企，可以有一番新作为，毕竟碧桂园正当上升期的用人之际，且民企的经营灵活性和个人的自主性要强于国企。而处于规模扩张期的碧桂园，最大的苦恼莫过于如何在实现规模增长的同时，确保盈利能力提升。吴建斌拥有20年资本市场运作经验，相信可以有效稳住毛利润率和净利润率，并通过财务管理进一步控制成本，确保碧桂园财务的良性发展。

意在提升利润率

尽管2013年碧桂园成功晋级千亿军团，但资本市场还是对其利润率下滑颇有微词。

3月12日，碧桂园年报公布后，遭遇资本市场重大打击。在3月12至14日的短短三个交易日，股票市值缩水高达24%；3月19日，碧桂园宣布首席财务官伍绮琴辞任，碧桂园股票再次暴跌12%，创出近18个月新低。

资本市场的过度反应，虽然与“马航事件”有关联，但与碧桂园主要布局三四线城市（相比一二线城市风险更大）“割韭菜”式的开发模式（每个城市最多是一两波的大盘开发营销做法，做完马上要换城市，否则只能降价）也不无关系。

更令人担忧的是，碧桂园2013年利润率的下滑及负债率的上升。年报显示，碧桂园净利润率为13.6%，同比下降2.8%；毛利率同比下滑6.3个百分点至30.3%，负债率从去年的53.9%上升为67.3%。

对此，碧桂园在给中国房地产报记者的回复中表示，“利润率的下滑，一方面，由于去年开发成本上升，其与营业收入的比值较2012年上升了7个百分点；另一方面，2013年中高层洋房结算比重上升，相比低层连排别墅，其利润率要低，加上广东省外项目销售贡献率大幅提升，导致利润率结构性下降。碧桂园67.3%的负债率确实比去年有所上升，但处于可控的健康水平。且熟悉资本运作的人都知道，负债率提高也是企业经营自信的表现。”“中海地产以其质量强、盈利能力强著称，而这相对于碧桂园而言正是弱项。吴建斌的加盟，一方面将加强碧桂园的公司在境内境外的财务和资金管理能力和风险控制能力，另一方面将有助于碧桂园在海外市场的扩张。”睿信致成管理咨询董事总经理郝炬表示。

变革的开始

碧桂园在2013年业绩上表现突飞猛进，跻身千亿军团，但如何保持增速的同时保证良好的财务状况，实现省内、省外和国外三分天下，这显然是碧桂园下一阶段的目标。尽管请到经验老道的资本运作与财务管理高手吴建斌,给碧桂园注入强心剂，吴建斌在资本市场的长袖善舞以及高超的财务管理经验料将给碧桂园的资金调配和成本管控带来改善。但吴建斌能否“妙手回春”改善碧桂园利润率下滑的短板还面临很多难题。

外界传言，杨国强2008年从恒隆地产挖来的伍绮琴就是因为随着碧桂园规模的迅速扩张，没有做好规模和利润之间的平衡而遭“下课”。

吴建斌的加入让碧桂园的核心管理层坐拥三名中建、中海背景的人才。莫斌曾将碧桂园的工程质量和营销能力带入第一梯队，令杨国强刮目相看，对于同样出身中海背景的人才自是高看一眼，将给吴建斌更多施展空间。

但吴建斌面临的难题是，中海主要在一二线做项目，有较便宜且丰富的土地储备；而碧桂园主要是在三四线城市布局。另外，在融资成本上，国企和民企也不可同日而语。不同的企业环境和背景，吴建斌和其新的团队，能否应对自如，得心应手，也是一大考验。

协纵国际创始合伙人黄立冲表示，碧桂园学习中海的打法是注重产品质量和成本管控，但中海的做法并非最优，并不是质量做得好获利就最多。尤其是碧桂园布局三四线城市，“低成本拿地，快速开发，低价开盘”的模式，一旦房地产市场出现风险，首当其冲受冲击的就是碧桂园这种模式。另外，碧桂园在海外的拓展项目中，不少是东南亚等汇率风险比较高的地方，房地产行业对汇率风险是最敏感的。

碧桂园2014年对外公布的销售目标是1280亿元，大约为21%的增幅，资本界认为太低了。对此，碧桂园在书面回复中对中国房地产报记者称：“2014年可售货量差不多为3800万平方米，货值在2500亿元左右的水平。去化率原则要求是70%以上，平均的目标不低于65%。基于这样的测算，我们认为所定的目标是合理的。”碧桂园相关人士在接受中国房地产报记者采访时表示，碧桂园2014年的战略和工作重点，包括将继续积极并审慎地在国内外拓展新的优质土地，严格控制投资风险的同时，确保土地投资拓展带来良好的回报。继续强化产品的标准化工作，在保证成本与速度竞争力的同时，灵活地做好适销对路的产品。进一步加强项目开发全过程的成本与费用控制，同时要求加强资金周转的速度和灵活度，有利抵御风险，增加效益。

显而易见的变化是，“三斌”团队的加盟，使得碧桂园三四线城市低价拿地，低价大盘的销售模式在逐渐改变。碧桂园总裁莫斌多次表示，“只要有市场的地方，碧桂园都会考虑。”3月26日，碧桂园以20.64亿斩获广州增城的三宗地块，并且有一宗地的楼面价在增城区域首破四千。而3月25日碧桂园在大本营佛山以9.339亿元竞得顺德大良苏岗海边围地块，楼面价8128.8元/平方米，打破了2010年万科竞拍天傲湾地块6846元/平方米成为新地王。

这或许是，碧桂园模式转变的一个开始。

来源：中国房地产网-中国房地产报