2014年上半年随州市房地产市场运行情况分析报告
2014年，我市认真贯彻落实房地产市场调控政策，着力调结构、促发展，房地产市场运行总体平稳，供需基本平衡，继续保持与社会经济的协调发展。一、2014上半年房地产市场主要指标发展状况
（一）商品房供给面积四降两升
随州中心城区新开工房地产开发项目面积42.5826万平方米，比去年同期减少1.3万平方米，下降3.15%；商品房预售上市面积42.247万平方米，比去年同期减少6.6万平方米，下降12%。
广水市新开工房地产开发项目面积20.1万平方米，比去年同期减少6.4万平方米，下降24.15%；商品房预售上市面积27.37万平方米，比去年同期增加7.61万平方米，增幅38.51%。
随县新开工房地产开发项目面积20万平方米，比去年同期减少1.27万平方米，下降幅度6%；商品房预售上市面积22.44万平方米，比去年同期增加16.7万平方米，增幅291%。
（二）商品房销售面积上升明显
随州市中心城区商品房合同备案面积59.6万平方米，比去年同期增加7.14万平方米，增幅13.6%；交易金额25.03亿元，比去年同期增加4.41亿元，增幅21.38%。
广水市商品房合同备案面积18.45万平方米，比去年同期增加1.63万平方米，增幅9.7%。
随县商品房合同备案面积7.95万平方米，比去年同期增加2.58万平方米，增幅48%。
（三）商品房价格继续小幅上涨
随州中心城区商品住宅综合平均交易价格为3959元/平方米，较2013年上涨236元/平方米，涨幅6.34%。
广水市商品住宅综合平均交易价格为2862元/平方米，较2013年上涨102元/平方米，涨幅3.7%。
随县商品房住宅综合平均交易价格为2785元/平方米，比2013年上涨195元/平方米，涨幅7.5%。
（四）购房人群保持稳定
近几年来，我市本地人群一直是城区购房的主力军，2014年上半年，我市本地人群购房面积、购房套数分别占总成交面积、套数的91.91%、95.34%，继续稳坐房地产交易市场头把交椅。
二、房地产市场运行中存在的问题
受房地产调控政策、市场预期不明朗、购房主体单一等多重因素的影响，我市房产产市场发展的也逐步暴露出更多问题，主要有以下几个方面：
（一）新建商品房库存量偏大
截2014年6月底，历年累计至今待售的商品房和今年新开工在建的商品房，我市商品房待售面积已高达296.7万平方米，其中，中心城区商品房待售面积达169万平方米，广水市待售面积102.7万平方米，随县待售面积25万平方米。按目前销售情况，广水市需33月消化库存，中心城区和随县也分别需17个月和19个月。库存量的增长将进一步加剧下半年的促销压力。
（二）商品房交付延期现象普遍
主要表现在合同约定交房的时间不规范，开发企业自定交房时间过短，或在房屋未通过质量验收，未完善基础设施的情况下违规交房。违规、延期交房，导致购房者强烈不满，纠纷、投诉不断，房产部门又难以独立解决。
（三）部分开发项目不能如期办理房屋总登记
目前，主要有以下6个方面的因素导致商品房不能如期办理房屋产权登记：
1、开发企业的不规范建设（超规划建设），使开发项目无法获取规划验收证明，导致办理房产证的手续要件不齐全，延迟了办理房产总证的时间。
2、商品房建设项目分期建设的，由于分期建设的项目不能分期验收，先期建设的房屋不能先期办理竣工验收备案证，有的小区分期建设时间跨度很长，导致开发企业办理房产总证时间延迟。
3、拆迁还建的开发项目落实不了相关协议，开发企业不能取得相关手续，导致开发企业无法及时办理房产总证。
4、部分开发项目在建设途中修改设计方案，导致工期拖延，延迟了交房、办证时间。
5、已经处罚过的楼盘，相关部门长时间不能完善相关手续，导致开发企业延迟了房屋分户登记办证的时间。
6、少数开发企业与建设施工单位的经济纠纷，使相关手续不能到位，开发企业延迟了交房、办证时间。
三、2014年房地产市场发展展望
（一）房地产发展环境趋稳。十八届三中全会着重强调“市场决定性”，预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，各地楼市会根据不同城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立，然而在长效机制未成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。随着中央进一步明确“保障的归政府，市场的归市场”的住房供应体系总方针，预计在现代市场体系更加完善后，楼市调控将逐步去行政化，逐步改变“开发商限价限售、融资受限；购房者住房限购、购房限贷”的局面，回归其市场化本质属性，市场将在资源配置中起决定性作用。未来，我市的房地产业也将不断朝着平稳、有序、健康的方向发展。
（二）市场供需可保持平衡。按照随州市总体规划和《2014年政府工作报告》年，“十二五”期间，我市将建设“双百”城市，每年的城镇化率都将提高2个百分点左右，城镇人口比重不断增加，购房消防群体将逐步壮大，再对比2013年和2014年上半年房地产项目立项、土地供给和商品房销售备案量等情况，预计2014年，商品房年交易量预计会在100万平方米左右。
（三）房价继续小幅上升。随着人力、土地、建安等要素成本的不断上涨，汇集到商品房的表现就客观存在房价上涨的必然性。2013年，中央明确了“保障的归政府，市场的归市场”的住房供应体系总方针，这在一个方面表明了中央的态度，即在解决住房困难家庭问题的基础上，适当放开行政对市场的干预，努力实现“低端有保障、中端有支持、高端有需求”的住房供给模式。目前，在国家大的宏观调控政策不变的情况下，预计我市2014年商品房价格不会出现大的波动，但仍会呈现小幅上涨趋势。
四、进一步加强房地产市场管理工作的对策和建议
（一）关于加强新建商品房交付使用管理的对策建议
1、严格商品房交付使用条件。建议依据法律法规及有关建设标准，加强商品房竣工验收管理，积极推行商品房工程质量分户验收制度，对不符合商品房交付使用条件的，严格禁止交房。
2、规范新建商品房的交付程序。在新建商品房交付过程中，重视交付程序的管理，通过具体的办法规范交付程序，避免相应的交付纠纷。
3、落实新建商品房的质量责任。房地产开发企业包括建筑施工企业应当对其开发建设的商品房质量承担责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规及合同约定承担相应责任。预售商品房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。
（二）关于解决商品房办证难的对策建议
1、加大政策宣传力度，引导购房群众树立正确的维权意识。商品房办证难，群众一般采用上访、投诉方式来解决问题。国家为了维护消费者权益，规范开发企业行为出台了很多法律、法规，特别是最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释，对商品房纠纷的审判提供了非常具体的指导意见，也为商品房纠纷的处理提供了非常好的解决办法。各部门应加大宣传力度，利用正确的舆论导向，引导购房群众运用法律武器更好地解决实际问题和维护自身的合法权益。
2、加大政策研究力度，出台相关政策切实解决办证难问题。一是根据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，改变原住宅小区整体项目竣工综合验收方式，对住宅小区群体项目分期开发的采取分期验收方式，缩短购房群众办证周期，切实解决因无竣工验收证明而办不成房产证的问题。二是对于已建成的违规房地产开发项目，可依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，先予处罚，然后完善相关手续，并给予办理房屋登记，切实解决购房群众的后顾之忧。三是尽早出台《房屋登记历史遗留问题处理办法》，切实解决因房屋的建设单位关停、倒闭、撤销、破产或工商营业执照逾期不年检且无人主张企业权利影响房屋登记办证的问题。
（三）加大监管执法力度，源头治理房地产开发建设过程中的违法违规行为
由于房产办证是房地产开发建设流程中的最后一个环节，且房地产开发建设监管涉及多个职能部门，要规范开发企业的建设行为，仅靠住建、房产部门难以完全到位。建议研究制定《随州市商品房开发建设监管办法》，明确各部门监管职责，建立各部门整体联动、综合执法机制，从源头上遏制房地产市场违法违规乱象，营造良好的房地产市场环境，真正让老百姓放心买房，买放心房。 房子是越卖越涨，等降价还得一个漫长时期啊！ 据说2020年以后。。。。砖家说的呢
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