好房网教您看房之二：术语篇
本帖最后由 秋天的鱼 于 2014-3-14 11:36 编辑对于刚刚开始接触房地产行业并且有购房需求的小白来说，是不是面对一些术语经常有似懂非懂的感觉，小编今天罗列出了一些，和小白们共同学习~
PS：其实这些资料网上随处都可以找到，之所以编辑这个帖子是为方便大家查阅的同时自己也复习巩固一遍。
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1、产权证书：产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。
2、五证二书： 五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
PS：购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
3、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
使用权房:指国家以及国有企事业单位投资兴建的、ZF以规定租金标准出租给居民的公有住房。
4、存量房：一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
5、廉租房：我国的廉租房只租不售，提供给城镇居民中最低收入者。
6、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，ZF按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。
7、现房：现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
8、期房：期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。
9、尾房：尾房，又称尾楼，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。
PS：当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，此时所销售的房产，一般称为尾房。尾房本身有两种形态，一种是整个项目里面比较好的房子，开发商将其留在最后“压场”；另一种是有“问题”的房子，诸如朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级等问题，但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较，还是有其独特魅力的。
10、烂尾房：烂尾房的品种是不受限制的，无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅，均存在同样的可能性。因此，投资购房者详细了解项目开发商的整体实力，正确判断市场供求状况，掌握国家政治、经济环境的动态都是十分必要和重要的。
11、外销房：外销房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋。可出售给国内外的企业，其他组织和个人。
12、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
13、混合结构： 砖石、砖混、砖块、钢混
14、大模板结构：以混泥土现浇代替砖作为承重墙
15、大板结构：预制件现场装配、用钢比重大
16、框架结构：钢筋混泥土为承重梁柱，可随意分隔
17、简易结构：临时建筑，最长使用年限为2年
18、容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
PS：对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
19、建筑密度：是指建筑物的覆盖率。
计算公式 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。 比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
20、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
计算公式 绿地率=绿地面积/土地面积
21、楼间距（日照间距）：两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
PS：建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。
22、公用面积：公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
23、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和
24、实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额
25、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
26、净面积：要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
27、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。但不包括烟囱等。
28、套内面积：是由以下三部分组成的：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
29、竣工面积：是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
30、公摊面积：指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
31、销售面积：套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）就是销售面积。
32、得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
PS：得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。
33、共有房产：两个或两个以上的人对同一处房产共同享有所有权。
34、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
35、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
计算公式 公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数
36、起价：即起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。
PS：多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。
37、预售价：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
38、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
39、均价：楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。
40、一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
41、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
PS：住宅开间一般为3.0到4.5米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性；房屋的进深，则是指房屋的实际长度。
42、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
43、层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
44净高：层高和楼板厚度的差叫净高。
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